L'état des risques d’accessibilité au plomb

Si vous achetez un logement construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par un arrêté préfectoral*, un état des risques d’accessibilité au plomb doit être annexé à l’avant-contrat et au contrat vente lui-même. A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de plomb ; il ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié à la présence de plomb.
Ce document doit avoir été réalisé depuis moins d’un lors de la signature de l’avant-contrat ou du contrat.

L’état parasitaire (termites)
Dans certaines zones délimitées par arrêté préfectoral*, constat parasitaire établi par un expert depuis moins de trois mois, doit être annexé à l’acte de vente définitif notarié.
En l’absence de cet état, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de termites ; il ne peut
prévaloir d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés à ce titre.
Le vendeur n’a pas l’obligation de rechercher la présence ou l’absence d’autres insectes xylophages (capricornes…).
Rien ne vous empêche cependant de vous renseigner.

Le diagnostic de l’installation de gaz
Si le logement comporte une installation de gaz, un diagnostic de l’installation établi depuis moins d’un an devra
être annexé à l’acte authentique. Cette mesure entrera vigueur après la publication d’un décret non publié

Vérifiez la superficie exacte du lot (loi Carrez).
Elle doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé, pour éviter tout risque d’erreurs.
Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata nombre de m² manquants.

PENSEZ À VOUS ASSURER

Le syndic souscrit les polices d’assurance de l’immeuble : en général, il s’agit d’une assurance collective multirisques pour les parties communes, qui doit couvrir à la fois les dommages éventuellement subis par l’immeuble, et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Vous devez vous-même, à partir du jour où vous êtes propriétaire, souscrire une assurance multirisques habitation pour les lots que vous occupez, pour couvrir les dégâts dont vous pourriez être victime ainsi que ceux que vous pourriez causer aux autres copropriétaires et aux tiers. L’assurance prise par le syndic ne peut en aucun cas couvrir les dégâts que vous causeriez vous-même aux autres copropriétaires ou aux tiers.

Lorsque vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, vous devenez propriétaire du volume intérieur de votre logement, mais aussi d'une partie indivise de l'immeuble ou du groupe d’immeubles dans lequel il se situe. Cette part de propriété indivise, appelée «quote-part des parties communes», porte sur les éléments de structure de l'immeuble (murs porteurs, toitures…) ainsi que sur
les espaces et équipements communs (couloirs, paliers, espaces verts, ascenseurs…).
Chaque copropriétaire a intérêt à la conservation, au bon état de l'immeuble et à l'harmonie des rapports au sein de la copropriété.
La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

Avant l’achat d’un lot de copropriété, vous devez prendre connaissance de certaines informations. Les
unes doivent vous être obligatoirement communiquées ; d’autres relèvent de votre propre vigilance : il vous appartient de les demander.

PRÉVOYEZ DANS VOTRE BUDGET UNE MARGE DE SÉCURITÉ

Etre copropriétaire entraîne l’obligation de participer financièrement à l’entretien et aux réparations de tout l’immeuble.
En plus des frais de fonctionnement et d’entretien de votre logement et, le cas échéant, du remboursement de votre emprunt, vous aurez à supporter les charges de copropriété et les travaux des parties communes. Ceci engendre des dépenses généralement plus élevées que si vous étiez locataire.

AVANT LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT DES PRÉCAUTIONS S'IMPOSENT

Le notaire doit vous fournir avant l’établissement de l’acte de vente, une note de renseignements, appelée dans la pratique «état daté», qui vous indiquera les dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et le niveau des charges que vous aurez à supporter en tant que nouveau copropriétaire.
Sans attendre cette note, avant même la signature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), informez-vous…

Vous avez intérêt à demander au vendeur
- ses relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui vous incomberont ;
- les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (au moins les trois derniers) pour savoir si des travaux sont envisagés.
Vous devez acquitter les dépenses qui sont exigibles, c’est à dire qui ont fait l’objet d’un vote avant la date de l’acte de vente et d’un appel de fonds à compter de cette date. Un accord passé entre vous et le vendeur au terme duquel ce dernier prendrait à sa charge le paiement de ces sommes n’est pas opposable au syndicat. Il vous appartiendra de vous retourner contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes qu’il se serait engagé à payer postérieurement à la date de la vente

Etudiez bien le règlement de copropriété que vous aurez demandé au vendeur ou au notaire. Vous devrez le
respecter. Il précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.
Vous pourrez vous assurer que le lot correspond bien à sa description dans l’état descriptif de division

Vérifiez l’état de l’immeuble (toitures, cage d’escaliers, façades…) et des équipements communs (chauffage
collectif…). Faites-vous, si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'état de l'immeuble.
Renseignez-vous auprès du syndic, sur l'état de l'immeuble, les travaux à prévoir, l'existence éventuelle d'impayés. Celui-ci n'a pas l'obligation de vous répondre, mais bien souvent il acceptera de vous fournir des informations précises et objectives.
Il se peut qu’à court terme des travaux soient décidés et vous devrez alors obligatoirement participer à leur financement.

Consultez le carnet d'entretien et, le cas échéant, le diagnostic technique Le carnet d’entretien
Dans le cadre de sa mission de gestion courante, le syndic doit établir et tenir à jour un carnet d’entretien qui contient pour chaque bâtiment : l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice ; les références des contrats d’assurance et date d’échéance ; s’il y a lieu :

l’année de réalisation des travaux les plus importants, l’identité des entreprises les ayant réalisés, les références
des contrats d’assurance dommages-ouvrage, des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que l’indication de leur terme ; s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l’assemblée générale.
Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur.

Le diagnostic technique
Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété, ou d’une vente intervenant dans les trois ans à compter de la date du diagnostic, tout candidat acquéreur peut prendre connaissance auprès du notaire, du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations et conduites collectives ainsi que des équipements communs de sécurité…). Au-delà des trois ans, il peut le demander au vendeur.

Demandez les autres diagnostics prévus par la loi
L'état relatif à l'amiante. Si vous achetez un logement dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante doit être annexé à l’avant-contrat et à l’acte de vente lui-même.
A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence d’amiante ; il ne peut se décharger de la garantie des vices cachés à ce titre.
L’état (ou constat) relatif à l’amiante comprend deux éléments : pour les parties privatives, un constat réalisé à la demande du vendeur ; pour les parties communes, une fiche récapitulative du dossier technique (obligatoire au plus tard le 31 décembre 2005 ou le 3I décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur).
Ces documents sont l’un et l’autre établis par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié,
assuré pour ce type de mission.

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Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes
dont il est propriétaire ; il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des
copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa
responsabilité engagée.
Le syndicat se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires s’expriment et prennent toutes décisions utiles, en votant
Il est indispensable et de l'intérêt de chaque copropriétaire de participer à l’assemblée générale.
Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider la
création d’un syndicat secondaire qui gère un bâtiment déterminé au sein du syndicat principal. L’action du syndicat de copropriétaires s'exerce par l'intermédiaire du syndic de copropriété

LE CONSEIL SYNDICAL
Toute copropriété a, de droit, un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, a décidé de ne pas en instituer.

Sa composition : il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale ; les conjoints ou
représentants légaux des copropriétaires peuvent en faire partie ; en revanche le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés même copropriétaires en sont exclus.
L'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité des voix de tous les copropriétaires Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions, avoir lieu à la majorité .
En cas d’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal de l’assemblée générale qui doit être notifié par le syndic à tous les copropriétaires dans un délai d’un mois.
Son fonctionnement : c'est le règlement de copropriété ou, à défaut, l'assemblée générale, qui fixe l'organisation, le nombre de membres et fonctionnement du conseil syndical.

La durée des fonctions du conseil syndical : ses membres sont nommés pour une durée maximale de trois ans, éventuellement renouvelables. Une durée plus courte peut être décidée par le règlement
de copropriété ou par l’assemblée générale.

Son rôle : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et la comptabilité du syndicat. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice.
Le conseil syndical donne son avis au syndic ou l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

NB :
L’approbation des comptes permet au syndic d’exiger de chaque copropriétaire le solde des charges de l’exercice
écoulé.
Donner quitus : après avoir exposé ses comptes, le syndic demande à l’assemblée le quitus pour l’exercice écoulé. Il implique l’approbation des comptes (qui doit faire l’objet d’un vote distinct du quitus) et la ratification des actes passés du syndic.
L’assemblée est bien sûr libre de refuser le quitus et l’approbation des comptes, par exemple, si le syndic n’a pas fourni les justifications qui lui ont été demandées. Dans ce cas, le syndic modifie ses comptes dans le sens souhaité par les copropriétaires et leur fait approuver les comptes rectifiés.

LE SYNDIC
Professionnel ou non, il est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d'exécuter les décisions prises en assemblée générale, d'administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat et de représenter le syndicat de copropriétaires. Il est responsable devant le syndicat de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste et informe le syndicat des copropriétaires.

LE CHOIX D’UN SYNDIC
Le syndic professionnel est titulaire d’une carte portant la mention «gestion immobilière» et doit justifier d’une garantie financière permettant la restitution des sommes versées par les copropriétaires, ainsi que d’une assurance couvrant sa responsabilité civile et professionnelle.
La mission du syndic ainsi que le montant et les conditions de sa rémunération sont définis dans un document intitulé contrat de syndic». Ce contrat peut librement être débattu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ; il est soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

La désignation du syndic
L'assemblée générale désigne, en général, le syndic la majorité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois lorsqu'il y a création d'une copropriété, il peut être nommé par le règlement de copropriété.
Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la première assemblée générale qui désignera alors le syndic.

Si l’assemblée générale ne parvient pas à décider de la nomination d’un syndic ou du renouvellement de son mandat, ou en l’absence de syndic, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un syndic.

La durée de son mandat est fixée par l'assemblée générale dans la limite de trois ans maximum. Il est renouvelable pour une durée librement négociée de trois ans maximum.

LES MISSIONS DU SYNDIC
- Il assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires, à veiller à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz…
- Il conclut au nom du syndicat divers contrats : police d’assurance, recrutement du personnel de la copropriété, contrats de fournitures de combustible.
- Il tient la comptabilité du syndicat et assure le recouvrement des charges.
- Il soumet au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs.
- Il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble. Il conserve l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et tient à jour la liste de tous les copropriétaires. Il représente le syndicat de copropriété en justice.

NB :

La comptabilité du syndicat
Le syndic est chargé d'établir un budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale.
Le budget est limité aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Le budget est préparé par le syndic et voté par l'assemblée
avant le début de l'exercice qu'il concerne.

L’obligation d’ouvrir un compte séparé
Le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Sur ce compte sont
déposées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, notamment celles versées
par les copropriétaires.
L’assemblée générale peut décider de ne pas ouvrir de compte séparé à la majorité de l'article 25 ou de l'article
25-1*, sous réserve d’avoir un syndic professionnel.
Le mandat du syndic est nul, s’il n’a pas procédé à l'ouverture du compte séparé à l'expiration du délai de trois
mois suivant sa désignation : dans ce cas, la copropriété se trouve sans syndic ; il faut faire nommer un administrateur provisoire par le tribunal de grande instance.
Toutefois, les actes que le syndic aurait passés pour le syndicat avec des tiers de bonne foi, demeurent valables.

L’approbation des comptes et le quitus
Le syndic doit rendre compte de sa gestion financière et de l’exécution de sa mission au syndicat des copropriétaires, chaque année au cours de l’assemblée générale. Il tient les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, pendant le délai de 15 jours précédant la tenue de l’assemblée. Les copropriétaires se prononcent sur l’approbation des comptes de l’exercice à la majorité. L’assemblée générale a la possibilité d’approuver les comptes en émettant une réserve inscrite au procès-verbal.

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L'assemblée générale rassemble tous les copropriétaires au moins une fois par an. Chacun a un droit égal d'y participer. Votre présence aux assemblées est nécessaire à leur fonctionnement, vous y êtes non seulement informé mais vous participez effectivement aux prises de décisions en votant.

LA CONVOCATION À L'ASSEMBLÉE
Elle doit, sauf urgence, être faite par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en mains
propres contre émargement, au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.

L'assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic qui peut le faire chaque fois qu'il le juge utile. La convocation peut également être réclamée par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires détenant au moins un quart des voix, (sauf nombre de voix inférieur prévu par le règlement de copropriété). Les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée, sont notifiées au syndic.
- Si, après mise en demeure, le syndic ne se manifeste pas dans les 8 jours, le président du conseil syndical est habilité à convoquer l'assemblée générale.
- S'il n'y a pas de conseil syndical, ou si son président ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire a
alors la possibilité de demander au président du tribunal de grande instance de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice qui convoquera lui-même l'assemblée générale. Cette action nécessite cependant de prendre un avocat et entraîne des frais de procédure pour la copropriété.

La convocation doit contenir :
- L'indication du lieu, de la date et de l’heure de la réunion de l'assemblée.
- L'ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Chaque question doit être rédigée avec précision sans possibilité d'équivoque et devra faire l’objet d’un vote séparé.
- L’indication des modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été
arrêtées par l'assemblée générale.
- Toutes les pièces nécessaires aux copropriétaires pour apprécier la portée des décisions qu'ils seront appelés à prendre, et dont l'énoncé figure à l'ordre du jour ; ces pièces font l’objet d’une liste réglementée, par exemple, des devis pour des travaux à voter ou les contrats d’entretien.

Tout copropriétaire peut demander que l’ordre du jour soit complété. La demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception et doit être faite dans les 6 jours de la convocation. L'auteur de la convocation, qui est le plus souvent le syndic, notifie alors ces questions aux copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, 5 jours avant la date de la réunion.
Si vous usez de cette possibilité sachez que vos questions doivent être précises et rédigées de façon à pouvoir donner lieu à un vote positif ou négatif.

Se faire représenter à l'assemblée générale
Un copropriétaire peut donner mandat pour être représenté à l'assemblée. A cet effet, un pouvoir en blanc est joint à la convocation. Le copropriétaire qui se fait représenter est tenu par les votes que son représentant (mandataire) a émis.
Evitez de donner votre pouvoir en blanc au syndic et choisissez la personne qui vous représentera.

Le choix du mandataire est libre ; il peut s’agir d’un autre copropriétaire ou d’une personne étrangère à la copropriété, à l'exclusion toutefois du syndic, de son conjoint ou de ses préposés. Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait la liberté de choix des copropriétaires est nulle.
En principe une même personne ne peut pas représenter plus de trois copropriétaires.

LE DÉROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE
Une feuille de présence est établie ; elle doit être signée par tous les membres présents à l’assemblée. Ceux qui ont un mandat pour représenter des copropriétaires doivent signer en leur nom ; les mandats sont joints à la feuille de présence.
Au début de la réunion, l'assemblée générale doit nommer un président de séance (qui ne peut être le syndic) et le cas échéant un bureau (certains règlements de copropriété l’imposent), à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés.
Le bureau vérifie la feuille de présence et veille à la régularité des votes.

LE PROCÈS VERBAL DE L’ASSEMBLÉE
Le syndic assume les fonctions de secrétaire de séance, sauf si l'assemblée générale en décide autrement. A ce titre il rédige le procès-verbal de séance qui constate les décisions prises en assemblée générale.
Le procès verbal doit contenir le texte des résolutions et les majorités recueillies pour chaque vote. Il doit aussi indiquer le nom des opposants et abstentionnistes.
En outre, si un ou plusieurs copropriétaires opposants font des réserves sur la régularité des délibérations,
ils peuvent demander que le procès-verbal en fasse état.

Le procès-verbal est authentifié par la signature du président de l'assemblée, du secrétaire et des membres du bureau, s'il en a été constitué un. L’ensemble des procès-verbaux sont consignés dans un registre prévu à cet effet et conservés dans les bureaux du syndic.
A l’issue de l’assemblée, le syndic notifie les décisions de l'assemblée générale (en pratique une copie du procès verbal) à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification doit intervenir dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l'assemblée.
En général, il adresse également le procès verbal par lettre simple à tous les autres copropriétaires. Les décisions prises en assemblée générale, relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé, affiché dans les parties communes de l'immeuble à destination des
locataires.

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Le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
- les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : par exemple les logements ;
- les parties communes de l'immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escaliers, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement, s'ils touchent l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes. De la même façon chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble.

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION.
Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l'immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.
Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre - expert, par exemple). Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix .
A défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.

Le contenu du règlement de copropriété
Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Il détermine :
- les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d'utilisation et leur administration ; ainsi certains lots peuvent être réservés à l'usage d'habitation, d'autres à l’usage de caves ou garages. Certains règlements peuvent interdire les activités commerciales ou professionnelles ou les limiter au rez-de-chaussée ;
Les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi
.
Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de «tantièmes» (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges
générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale .
Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés : vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs lots. A chaque lot correspond un numéro d'identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.
L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.

La modification du règlement de copropriété
Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix .
En revanche la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée
qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la
destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de
copropriété.
La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires

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Lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du syndic, un copropriétaire ne s’acquitte pas du paiement d’une provision, il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l’année budgétée.
Le syndic peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en obtenir le paiement.
Le syndic peut engager toute action judiciaire pour recouvrir les charges (sauf la procédure de saisie immobilière)
sans l’autorisation de l’assemblée générale
Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriété pour recouvrer une somme d’argent due par un copropriétaire, sont à la charge de ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui obtient gain de cause à l’issue d’une procédure l’opposant à la copropriété est, en principe, dispensé de sa participation aux dépenses représentées par les frais de procédure engagés par le syndicat.

La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.
Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.
Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.

LA RÉPARTITION DES CHARGES
C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories.
Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers.

Les charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.

Les charges spéciales
Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures…

Elles sont réparties en fonction de «l’utilité» que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. «Utilité» n’équivaut pas à «usage effectif» ; la notion suppose simplement qu’il y ait «possibilité d’usage».

Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en
revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout été de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage. Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

COMMENT MODIFIER LA RÉPARTITION DES CHARGES ?
La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires. Toutefois si la modification est rendue nécessaire par des changements intervenus dans l’immeuble, elle peut être décidée à la même majorité que celle qui a permis de prendre la décision initiale ; notamment, en cas de vente ou achat de parties communes ou de parties privatives par la copropriété ; changement d’usage d’une partie privative, par exemple, un logement utilisé à usage professionnel.
Un recours au juge du tribunal de grande instance est possible dans certaines conditions : Si sa part est supérieure de plus d’un quart ou si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait légalement supporter, un copropriétaire peut demander au tribunal de grande instance, la révision de la répartition des charges
- dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ;
- dans les deux ans à compter de la première mutation intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Le juge établit un nouveau tableau de répartition des charges tenant compte de la révision. Cette nouvelle répartition s’impose à tous, à compter du jugement qui l’institue ; elle n’est pas rétroactive.

Par ailleurs, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire peut à tout moment, demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.

LE PAIEMENT ET LE RECOUVREMENT DES CHARGES

Le budget prévisionnel est établi pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement
et d’administration des parties communes et aux travaux courants, durant un exercice comptable.

Le syndicat doit voter le budget prévisionnel avant le début de l’exercice comptable.

Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous demandera en
début de chaque trimestre le paiement d’une provision égale au quart du budget ; (l’assemblée générale peut
opter pour un versement semestriel ou mensuel).

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A QUELLES MAJORITÉS VOTER LES TRAVAUX ?
Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent : ils peuvent être votés à la majorité de l’article 24 ou 25 ou 26 de loi du 10 juillet 1965*, voire à l’unanimité des copropriétaires.

Les travaux d’entretien Article 24
Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture) sont votés à la majorité de l’article 24.

Les travaux d’amélioration article 26 ou 25
Les travaux de transformation, addition ou amélioration sont votés à la majorité de l’article 26, sauf lorsqu’il s’agit de travaux limitativement énumérés par la loi qui sont alors votés à la majorité de l’article 25.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26
Les travaux de transformation d’un élément d’équipement, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration sont les travaux qui, bien qu'utiles à l'immeuble ne sont pas indispensables à son maintien en bon état ; ils visent à apporter un plus grand confort à l'immeuble.

Exemples : installation d'un ascenseur ou d'un dispositif de fermeture de l’immeuble, modernisation du chauffage, aménagement ou création d'un local à usage commun.
Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux d’amélioration ont la possibilité de payer leur part de travaux sur dix ans. Le plus souvent, pour financer ces travaux le syndicat empruntera : les copropriétaires supporteront les annuités de remboursement ainsi que les intérêts aux conditions du prêt souscrit par le syndicat.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25
Travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires : des lois ou des décrets peuvent obliger l’assemblée générale à effectuer certains travaux dans l’immeuble.

Exemples : ravalement, installation de porte de sécurité à l'ascenseur. Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d’exécution.
Travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien: travaux portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude, sous réserve d’être amortissables sur une période de dix ans maximum.
Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite (sauf s’il s’agit d’entretien relevant de la majorité de l’article 24 et sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels) : pose d’une rampe d’accès, par exemple.
Travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger des accumulateurs de véhicules électriques.
Installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau câblé.
Pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité,de sécurité et d’équipement réglementaires.
Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (exemple percement d’une trémie pour faire un duplex, branchement sur des canalisations communes) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (exemple : agrandissement d’une fenêtre).

Les travaux à l’unanimité
Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité.

LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES TRAVAUX
Le syndicat vote chaque année le budget prévisionnel destiné à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et aux travaux courants.
Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses, le syndic vous demandera en début de chaque trimestre le paiement d’une provision égale au quart du budget.
Le syndic peut également exiger: le versement d’une avance de trésorerie permanente, appelée couramment « fonds de roulement » ; le versement de provisions spéciales.

En cas de vente d’un lot
Lorsque l’assemblée générale a voté des travaux en déterminant un échéancier pour les appels de fonds, ces appels de fonds constituent des créances liquides et exigibles même si les travaux ne sont exécutés qu’après la vente. Le vendeur doit donc prendre à sa charge les appels de fonds qui d’après l’échéancier doivent intervenir avant la vente. De son côté l’acheteur paiera les appels de fonds postérieurs à la vente

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