Appartement étudiant à Strasbourg : nous vous guidons dans votre recherche immobilière

La location d'un appartement non meublé

Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989, réformée par la loi du 27/03/14, qui impose la rédaction d'un contrat de bail prévoyant les obligations de chacune des parties. Ce contrat doit être signé par le locataire et le propriétaire et en autant d'exemplaire qu'il y a de parties.

Depuis le 1er août 2015 un contrat type a été rendu obligatoire par décret ministériel.

1. Les mentions obligatoires d'un contrat de bail :

• Nom et adresse du propriétaire ou de son mandataire
• La durée de la location
• La date d'arrivée du locataire dans le logement
• Description du bien
• Montant et date de paiement du loyer et ses éventuelles révisions
• Montant du dépôt de garantie
• Liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
• Montant et date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier l’a quitté il y a moins de 18 mois)
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location ou le dernier renouvellement

2. Les clauses interdites :

• Prévoir la résiliation de plein droit pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie.
• Imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer
• Imposer au locataire des jours et des horaires de visite du logement
• Imputer le locataire en cas de dommages dans les parties communes
• Autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du bail ou d’un règlement intérieur de l’immeuble
• Facturer l’état des lieux de sortie lorsqu’il n’est pas effectué par huissier
• Interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque des travaux durent plus de 21 jours
• Imposer au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements

3. Les documents obligatoires à fournir :

• Un état des lieux
• Si l'immeuble est en copropriété, un règlement de copropriété
• Les références du loyer
• Le DDT (Dossier des diagnostics techniques)
• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

4. La durée :
Le contrat de bail d'un bien non meublé est fixé à trois ans. Cette clause n'impose pas au locataire de rester trois ans, mais engage le propriétaire, qui doit laisser son bien en location pendant trois ans minimum. 
Le locataire peut quitter le bien à tout moment, en respectant néanmoins un préavis de trois mois (1 mois dans les zones dites tendues ou en cas de motif permettant de bénéficier d’un préavis réduit).
Dans certains cas, le propriétaire, peut établir un bail d'une durée inférieure à trois ans. La durée minimum est fixée à un an. 
Dans le cas où le propriétaire souhaiterait récupérer son logement, celui-ci doit respecter un préavis de 6 mois.
 

Les obligations de chacun :

Le propriétaire :

• Fournir un logement en bon état
• Entretenir les locaux
• Assurer les gros entretiens
• Laisser le locataire aménager son logement comme il le souhaite
• S’assurer que le logement respecte les normes minimales de confort, d’habitabilité et de sécurité

Le locataire :

• Assurer le logement
• Payer le loyer et les charges comme convenu sur le bail
• Entretenir le logement
• Accepter certains travaux ( à la charge du propriétaire )
• Ne créer aucune nuisance quelle qu’elle soit

L'état des lieux dans le cadre d’une location d’appartement

L'état des lieux d'entrée

La loi oblige l’établissement d’un état des lieux en fin et en début de location. Il permet de constater contradictoirement l’état de l’appartement lors de la prise de possession et de la restitution par le locataire. Il permet d’établir les réparations qui incombent au propriétaire et au locataire.

L’état des lieux doit être fait par écrit, daté et signé par les deux parties, locataire et bailleur. Afin d’éviter le moindre risque de malentendu, celui-ci doit être détaillé. Chaque pièce du logement doit être décrite et chaque équipement détaillé.

Si un défaut important n’a pas été notifié, il est conseillé de le signaler par courrier avec accusé de réception. Le délai maximum pour que le désordre soit ajouté à l’état des lieux d’entrée est de 10 jours.
 

L'état des lieux de sortie

A la sortie, l’état des lieux est l’état du logement au moment où vous remettez les clés. Sachez que vous n’êtes pas tenus de rendre l’appartement exactement dans le même état que lors de votre emménagement, simplement vous ne devez pas l’avoir dégradé de manière abusive et d’avoir effectué toutes les réparations d’entretien courant.

A titre indicatif, si la tapisserie d’une pièce est dégradée, le propriétaire ne doit pas vous imputer la totalité des frais de réfection. Si celui-ci a plus de 5 ans, il doit appliquer un abattement de vétusté.

Les frais à la charge du locataire résulteront de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. C’est pourquoi il est impératif de procéder à l’établissement de cet état lors de l’entrée dans un appartement.
 

Assurer son logement lors d’une location

Le locataire est tenu de justifier de son assurance lors de la remise des clefs.
En cas de non-respect de cette obligation, la sanction est grave car elle peut entraîner la résiliation du bail.

Que faut-il assurer ?

• Votre mobilier, vos affaires personnelles
• Votre responsabilité ( Dommages causés à des tiers )
• Votre responsabilité vis à vis du propriétaire

Les risques couverts :

• Incendie
• Dégâts des eaux
• Vol / vandalisme
• Bris de glace

La franchise : 
La plupart des contrats d’assurance multirisques habitation comprennent une franchise.

De quoi s’agit-il ? Tout dommage d’un montant inférieur à la franchise ne sera pas remboursé et restera donc à la charge de l'assuré. Tout dommage d’un montant supérieur à la franchise et dans la limite du capital garanti sera remboursé, déduction faite de la franchise.
 

Les charges locatives

C'est une participation par le locataire aux frais de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble. Si la loi autorise le bailleur à récupérer auprès du locataire un certain nombre de dépenses qu’il a lui-même engagées en tant que propriétaire, il convient de dire qu’il ne peut faire comme il l’entend. La législation est stricte dans ce domaine.

Les charges récupérables :
Ces charges sont expressément mentionnées dans le décret du 26 août 1987. Ce texte énumère les charges que le propriétaire peut " facturer " à son locataire.

Quelques exemples :

• Antenne TV & câble : Installation, remplacement, mise en conformité, entretien.
• Ascenseur : Electricité - Contrat d'entretien : simple à 73 % ou complet à 100%
• Désinfection des locaux communs : Produits : 10% de la facture
• Digicodes : entretien
• Poubelles : entretien
• Taxes et imposition : Taxe de ramassage des ordures ménagères – Taxe de balayage.

La régularisation des charges :

Le propriétaire doit justifier des dépenses pour pouvoir les réclamer au locataire.
Chaque mois une estimation des dépenses est fixée. En fin d’exercice, une régularisation des comptes est chiffrée.

• Si l'estimation est exacte, le propriétaire ne peut plus rien demander.
• Si celle ci est supérieure, le propriétaire rembourse la différence.

A savoir : Le droit au bail qui représentait 2,5% du loyer mensuel a été supprimé depuis le 1er janvier 2000.
 

La fin de la location de votre appartement

Il existe différents cas de figure :

La résiliation :

La durée d'un bail est fixée à 3 ans, cependant vous pouvez quitter le logement durant ce laps de temps. Il vous faudra avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre le courrier en main propre.

Pendant le préavis qui dure généralement 3 mois, vous êtes tenu de payer vos loyers sauf si le propriétaire trouve entre temps un nouveau locataire.
Durant le préavis, vous devez laisser la possibilité de faire visiter le logement deux heures par jour, les jours ouvrables (du lundi au samedi).

A savoir : Si le propriétaire reçoit votre préavis le 12 septembre, celui-ci ne pourra vous réclamer le loyer et les charges que jusqu’au 12 décembre (dans le cas d’un préavis standard de 3 mois) et non la totalité du mois de décembre.

Depuis le 27 mars 2014, un préavis de 1 mois est systématiquement appliqué dans les zones dites tendues (Communes dites en zones tendues dans le Bas-Rhin : Achenheim, Bischheim, Eckbolsheim, Eschau, Fegersheim, Hoenheim, Illkirch-Graffenstaden, Lampertheim, Lingolsheim, Lipsheim, Mittelhausbergen, Mundolsheim, Niederhausbergen, Oberhausbergen, Oberschaeffolsheim, Ostwald, Plobsheim, Reichstett, Schiltigheim, Souffelweyersheim, Strasbourg, Vendenheim, Wolfisheim).

La résiliation d’une location meublée :

Les règles ne sont pas tout à fait les mêmes que pour un appartement non meublé. Vous devez vous en tenir aux accords négociés lors de la signature du contrat de location. 

Important :
Si votre bail indique une durée précise, vous êtes redevables des loyers jusqu’à la fin du contrat (sauf accord du propriétaire)

Transmission du bail / Cession de votre bail :

Vous pouvez céder votre bail avec accord préalable du propriétaire. 

Transmission du bail / Cession de votre bail :

La résiliation du bail par le propriétaire

Contractuellement le bail vous assure de rester pour une période de 3 ans minimum.
Par contre, le propriétaire peut vous donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci ne peut vous demander de partir que dans les cas suivants et sous certaines conditions :

• Vente du logement
• Reprise du logement pour l’occupation personnelle du bailleur, à titre de résidence principale, ou pour y loger un proche
• Pour motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, trouble du voisinage, etc.