Syndic de copropriété à Strasbourg : confiez la gestion de votre copropriété

1. Acquérir un logement

Les précautions à prendre avant de signer :
 

PENSEZ À VOUS ASSURER

Le syndic souscrit les polices d’assurance de l’immeuble : en général, il s’agit d’une assurance collective multirisques pour les parties communes, qui doit couvrir à la fois les dommages éventuellement subis par l’immeuble, et la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Vous devez vous-même, à partir du jour où vous êtes propriétaire, souscrire une assurance multirisques habitation pour les lots que vous occupez, pour couvrir les dégâts dont vous pourriez être victime ainsi que ceux que vous pourriez causer aux autres copropriétaires et aux tiers. L’assurance prise par le syndic ne peut en aucun cas couvrir les dégâts que vous causeriez vous-même aux autres copropriétaires ou aux tiers.
Concernant les propriétaires bailleurs, il s'agit d'une assurance dite «propriétaire non occupant» que vous devez également souscrire.

Lorsque vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, vous devenez propriétaire du volume intérieur de votre logement, mais aussi d'une partie indivise de l'immeuble ou du groupe d’immeubles dans lequel il se situe. Cette part de propriété indivise, appelée «quote-part des parties communes», porte sur les éléments de structure de l'immeuble (murs porteurs, toitures…) ainsi que sur les espaces et équipements communs (couloirs, paliers, espaces verts, ascenseurs…). Chaque copropriétaire a intérêt à la conservation, au bon état de l'immeuble et à l'harmonie des rapports au sein de la copropriété. La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.

Avant l’achat d’un lot de copropriété, vous devez prendre connaissance de certaines informations. Les unes doivent vous être obligatoirement communiquées ; d’autres relèvent de votre propre vigilance : il vous appartient de les demander.
Conformément aux nouvelles dispositions législatives, chaque propriétaire qu’il soit occupant ou non, doit obligatoirement souscrire une assurance pour sa responsabilité civile. Cette assurance n’est ni couverte par l’assurance de l’immeuble, ni par celle du locataire. 
 

PRÉVOYEZ DANS VOTRE BUDGET UNE MARGE DE SÉCURITÉ

Etre copropriétaire entraîne l’obligation de participer financièrement à l’entretien et aux réparations de tout l’immeuble. En plus des frais de fonctionnement et d’entretien de votre logement et, le cas échéant, du remboursement de votre emprunt, vous aurez à supporter les charges de copropriété et les travaux des parties communes. Ceci engendre des dépenses généralement plus élevées que si vous étiez locataire.
 

AVANT LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT DES PRÉCAUTIONS S'IMPOSENT

• Le notaire doit vous fournir avant l’établissement de l’acte de vente, une note de renseignements, appelée dans la pratique «état daté», qui vous indiquera notamment les dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et le niveau des charges que vous aurez à supporter en tant que nouveau copropriétaire.
  Sans attendre cette note, avant même la signature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, le carnet d’entretien de l’immeuble, et différents documents pour lesquels les décrets d’application ou arrêtés ministériels ne sont pas encore parus comme la fiche synthétique de la copropriété notamment, informez-vous…
  
  Vous avez intérêt à demander au vendeur :
  • Ses relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui vous incomberont ;
  • Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (au moins les trois derniers) pour savoir si des travaux sont envisagés.
  
  Vous devez acquitter les dépenses qui sont exigibles, c’est à dire qui ont fait l’objet d’un vote avant la date de l’acte de vente et d’un appel de fonds à compter de cette date. Un accord passé entre vous et le vendeur au terme duquel ce dernier prendrait à sa charge le paiement de ces sommes n’est pas opposable au syndicat. Il vous appartiendra de vous retourner contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes qu’il se serait engagé à payer postérieurement à la date de la vente.
• Etudiez bien le règlement de copropriété que vous aurez demandé au vendeur ou au notaire. Vous devrez le respecter. Il précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.
  Vous pourrez vous assurer que le lot correspond bien à sa description dans l’état descriptif de division.
• Vérifiez l’état de l’immeuble (toitures, cage d’escaliers, façades…) et des équipements communs (chauffage collectif…). Faites-vous, si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'état de l'immeuble.
  Renseignez-vous auprès du syndic, sur l'état de l'immeuble, les travaux à prévoir, l'existence éventuelle d'impayés. Celui-ci n'a pas l'obligation de vous répondre, mais bien souvent il acceptera de vous fournir des informations précises et objectives.
  Il se peut qu’à court terme des travaux soient décidés et vous devrez alors obligatoirement participer à leur financement.
• Consultez le carnet d'entretien et, le cas échéant, le diagnostic technique
  Dans le cadre de sa mission de gestion courante, le syndic doit établir et tenir à jour un carnet d’entretien qui contient pour chaque bâtiment : l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic en exercice ; les références des contrats d’assurance et date d’échéance ; s’il y a lieu :
  • L’année de réalisation des travaux les plus importants, l’identité des entreprises les ayant réalisés, les références des contrats d’assurance dommages-ouvrage, des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que l’indication de leur terme ; s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l’assemblée générale.
    Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété peut demander à en prendre connaissance auprès du vendeur.
  • Le diagnostic technique Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété, ou d’une vente intervenant dans les trois ans à compter de la date du diagnostic, tout candidat acquéreur peut prendre connaissance auprès du notaire, du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations et conduites collectives ainsi que des équipements communs de sécurité…). Au-delà des trois ans, il peut le demander au vendeur.

 

DEMANDEZ LES AUTRES DIAGNOSTICS

Demandez les autres diagnostics prévus par la loi :
 

• Le constat amiante dans les parties privatives et parties communes : Si vous achetez un logement dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante doit être annexé à l’avant-contrat et à l’acte de vente lui-même. Ce document précise la présence ou l’absence d‘amiante et son état de conservation. A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence d’amiante; il ne peut se décharger de la garantie des vices cachés à ce titre.
  Ce document doit être établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, assuré pour ce type de mission.
• Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) : Il est obligatoire si vous achetez un logement construit avant 01/01/1949 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par un arrêté préfectoral, un état des risques d’accessibilité au plomb doit être annexé à l’avant-contrat et au contrat vente lui-même. A défaut, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de plomb ; il ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié à la présence de plomb. Le CREP permet de faire un constat sur les risques d’exposition au plomb que l’on peut trouver dans les parties privatives d’un logement.ou dans les parties communes de l’immeuble
• La loi Carrez : La loi carrez rend obligatoire la mention de superficie d’un lot de copropriété. Elle permet d’informer les acquéreurs de la superficie du bien et doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé, pour éviter tout risque d’erreurs. Si la superficie est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata le nombre de m² manquants. Attention : La loi carrez ne prend pas en compte les lots inférieurs à 8m² et les parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
• ERNMT (état des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques) : Il est obligatoire pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques prévisibles prescrit ou approuvé. C’est le même principe pour les zones de sismicité. Ce document est réalisé grâce à des informations mises à disposition par le préfet. Si un sinistre donnant lieu à une indemnité est intervenu, le vendeur doit en informer l’acquéreur dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) : ce document n’est pas obligatoire pour les bâtiments hors habitation, non chauffés et les bâtiments utilisés moins de 4 mois dans l’année.
  Il quantifie l’énergie effectivement consommé ou estimé pour une utilisation standard. Le consommateur peut alors comparer et évaluer la performance énergétique du logement. Ce document est accompagné de recommandations visant à améliorer la performance énergétique.
• L’Installation de gaz et d’électricité : Concerne les installations intérieures réalisées depuis plus de 15 ans. Ces documents ont pour but d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes en décrivant les installations intérieures.
• L’installation d’assainissement collectif : Obligatoire depuis le1er janvier 2013 pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées et comportant une installation d’assainissement non collectif. Dans ce cas, le fonctionnement et l’entretien sont contrôlés par les communes qui effectuent une simple vérification pour les installations réalisées depuis moins de 8 ans et délivrent pour les installations antérieures un diagnostic de fonctionnement accompagné d’une liste de travaux à effectuer.
• L’état parasitaire (termites) : Dans certaines zones délimitées par arrêté préfectoral, un constat sur l’état parasitaire doit être établi par un expert et dater de  moins de trois mois, et doit être annexé à l’acte de vente définitif notarié. En l’absence de cet état, le vendeur demeure responsable si vous découvrez la présence de termites ; il ne peut prévaloir d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés à ce titre. Le vendeur n’a pas l’obligation de rechercher la présence ou l’absence d’autres insectes xylophages (capricornes…). Cependant, rien ne vous empêche cependant de vous renseigner.

2. Le syndic – Qui fait quoi ?

Le fonctionnement de la copropriété repose sur :
 

• le syndicat de copropriété composé de l’ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale
• le syndic qui exécute les décisions prises par l'assemblée générale et assure la gestion courante de l'immeuble
• le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, tout au long de l’année.

La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.
 

A. LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES :

Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes dont il est propriétaire ; il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires s’expriment et prennent toutes décisions utiles, en votant Il est indispensable et de l'intérêt de chaque copropriétaire de participer à l’assemblée générale. Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider de créer un syndicat secondaire qui gère un bâtiment déterminé au sein du syndicat principal. L’action du syndicat de copropriétaires s'exerce par l'intermédiaire du syndic de copropriété.
 

B. LE SYNDIC DE COPROPRIETE :

Professionnel ou non, il est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il a pour mission d'exécuter les décisions prises en assemblée générale, d'administrer l’immeuble, de tenir la comptabilité du syndicat et de représenter le syndicat de copropriétaires. Il est responsable devant le syndicat de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il conseille, assiste et informe le syndicat des copropriétaires.
 

• Le choix d’un syndic :
  Le syndic professionnel est titulaire d’une carte portant la mention «syndic de copropriété» et doit justifier d’une garantie financière permettant la restitution des sommes versées par les copropriétaires, ainsi que d’une assurance couvrant sa responsabilité civile et professionnelle. La mission du syndic ainsi que le montant et les conditions de sa rémunération sont définis dans un document intitulé « contrat de syndic». Ce contrat est un contrat type depuis l’application de la loi ALUR; il est soumis à l’approbation de l’assemblée générale.
• La désignation du syndic :
  L'assemblée générale désigne, en général, le syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Toutefois lorsqu'il y a création d'une copropriété, il peut être nommé par le règlement de copropriété. Ce syndic provisoire a pour mission de réunir la première assemblée générale qui désignera alors le syndic.
  
  La durée de son mandat est fixée par l'assemblée générale dans la limite de trois ans maximum. Il est renouvelable pour une durée librement négociée de trois ans maximum.
  Si l’assemblée générale ne parvient pas à décider de la nomination d’un syndic ou du renouvellement de son mandat, ou en l’absence de syndic, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un syndic.
• Les missions du syndic :
  • Il assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires, à veiller à l'approvisionnement en combustible, eau, électricité, gaz…
  • Il conclut au nom du syndicat divers contrats : police d’assurance, recrutement du personnel de la copropriété, contrats de fournitures de combustible et l’ensemble des contrats de maintenance.
  • Il tient la comptabilité du syndicat et assure le recouvrement des charges.
  • Il soumet au vote de l'assemblée générale la décision de fixer le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux obligatoire.
  • Il établit et tient à jour le carnet d’entretien de l’immeuble. Il conserve l’ensemble des documents relatifs à la copropriété et tient à jour la liste de tous les copropriétaires. Il représente le syndicat de copropriétaires en justice.
  • Il établi une fiche synthétique de la copropriété (en attente du décret d’application)
  • Il réalise les démarches relatives à l’immatri! culation du syndicat de copropriétaires (en attente du décret d’application)
  • Il propose la mise en place d’un extranet. Lorsque vous devenez copropriétaire, vous pouvez accéder sur notre extranet à différents documents via un login et un mot de passe.
• La comptabilité :
  Le syndic est chargé d'établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et de le soumettre au vote de l'assemblée générale.
  Le budget est limité aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Le budget est préparé par le syndic et voté par l'assemblée avant le début de l'exercice qu'il concerne.
  • L’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé :
    Le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Sur ce compte sont déposées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat, notamment celles versées par les copropriétaires.
    Par exception, les syndicats de moins de 15 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces, pourront en assemblée générale, à la majorité de l’article 25, et le cas échéant de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
    Le mandat du syndic est nul, s’il n’a pas procédé à l'ouverture du compte séparé à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation : dans ce cas, la copropriété se trouve sans syndic ; il faut faire nommer un administrateur provisoire par le tribunal de grande instance.
    Toutefois, les actes que le syndic aurait passés pour le syndicat avec des tiers de bonne foi, demeurent valables.
  • L’approbation des comptes et le quitus
    Le syndic doit rendre compte de sa gestion financière et de l’exécution de sa mission au syndicat des copropriétaires, chaque année au cours de l’assemblée générale. Il tient les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, pendant le délai de 15 jours précédant la tenue de l’assemblée. Les copropriétaires se prononcent sur l’approbation des comptes de l’exercice à la majorité simple. L’assemblée générale a la possibilité d’approuver les comptes en émettant une réserve inscrite au procès-verbal. 
    L’approbation des comptes permet au syndic d’exiger de chaque copropriétaire le solde des charges de l’exercice écoulé.
    Donner quitus : après avoir exposé ses comptes, le syndic demande à l’assemblée le quitus pour l’exercice écoulé. Il implique l’approbation des comptes (qui doit faire l’objet d’un vote distinct du quitus) et la ratification des actes passés du syndic. L’assemblée est bien sûr libre de refuser le quitus et l’approbation des comptes, par exemple, si le syndic n’a pas fourni les justifications qui lui ont été demandées. Dans ce cas, le syndic modifie ses comptes dans le sens souhaité par les copropriétaires et leur fait approuver les comptes rectifiés.

 

C. LE CONSEIL SYNDICAL :

Toute copropriété a, de droit, un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, a décidé de ne pas en instituer.
 

• Sa composition : il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale ; les conjoints ou représentants légaux des copropriétaires peuvent en faire partie ; en revanche le syndic, son conjoint, ses ascendants, descendants ou préposés même copropriétaires en sont exclus.
• Son rôle : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et la comptabilité du syndicat. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice.
  Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
• Son fonctionnement : c'est le règlement de copropriété ou, à défaut, l'assemblée générale, qui fixe l'organisation, le nombre de membres et fonctionnement du conseil syndical.
• La durée des fonctions du conseil syndical : ses membres sont nommés pour une durée maximale de trois ans, éventuellement renouvelables. Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.

Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic dès lors que le syndic passe un marché (travaux non votés par l’assemblée, par exemple) ou un contrat (ascenseur, chauffage...) dont le montant dépasse une somme fixée par l’assemblée générale ; l’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires. En cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte ; le syndic a la possibilité de réclamer aux copropriétaires une provision après avoir consulté le conseil syndical (en pratique, cette décision rendue nécessaire uniquement par l’urgence, doit être exceptionnelle).
Le conseil syndical peut aussi se voir confier d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale, pour une durée déterminée.

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

• la comptabilité du syndicat,
• la répartition des dépenses,
• les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,
• l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

3. L’assemblée générale :

QUELLE MAJORITÉ POUR DÉCIDER ?

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 a prévu différentes règles de majorité selon la nature et l’importance des décisions à prendre. 
 

La majorité simple : article 24	EXEMPLES DE DÉCISIONS
C’est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Exemple : un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000e sont présents et représentés à l'assemblée 600/1000e, s'abstiennent : 150/1000e votent pour : 250/1000e votent contre : 200/1000e majorité requise 450 :2 +1 = 226/1000	Adoption du budget prévisionnel. Approbation annuelle des comptes et de l’activité du syndic, vote du quitus. Travaux d’entretien et de maintien de l’immeuble en bon état. Remplacement d’un équipement vétuste par un équipement du même type : ascenseur, chauffage collectif. Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives constatées depuis son établissement (adaptation réalisée d’ici le 14 décembre 2005). Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels.
La majorité absolue : article 25	EXEMPLES DE DÉCISIONS
C’est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Si aucune décision n’est prise à la majorité de l’article 25, deux hypothèses sont possibles (article 25-1) : Si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat : la même assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24; Si le projet n’a pas recueilli 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat : une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de 3 mois peut décider à la majorité de l’article 24. L’article 25-1 n’est pas applicable aux décisions relatives à l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.	Désignation et révocation du syndic, des membres du conseil syndical. Travaux d’économie d’énergie. Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble (passage d’une canalisation, apposition d’une enseigne sur façade). Installation ou modification d’une antenne collective permettant de bénéficier d’une meilleure réception des émissions ou installation du câble. Dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires. L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (installation d’un ascenseur, d’un tapis dans les escaliers, d’un adoucisseur d’eau, installation d’un chauffage central collectif ou de boîtes aux let! tres, création d’espaces verts, par exemple)
La double majorité : article 26	EXEMPLES DE DÉCISIONS
C’est la majorité des 2/3 des voix du syndicat des copropriétaires, représentant au moins la moitié des copropriétaires en nombre Ex : si le syndicat des copropriétaires est composé de 10 copropriétaires qui ont chacun 100/1000 voix, soit un total de 1000/1000 voix, la majorité sera acquise dès lors que la décision aura recueilli le vote favorable d’au moins 6 copropriétaires totalisant au moins 666/1000	Installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble (interphone, digicode...) et organisation des périodes de fermeture compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée dans l’immeuble. Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. La copropriété se dispense de conseil syndical. Suppression du poste de la concierge sauf si le règlement de copropriété prévoit que cette décision doit être prise à l’unanmité. Répartition des dépenses entraînées par les travaux d’amélioration.
L’unanimité :	EXEMPLES DE DÉCISIONS
Les décisions les plus graves qui peuvent mettre en cause la conservation de l’immeuble requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires (l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas).	Modification de la répartition des charges. Suppression d’un équipement collectif. Suppression d'un poste de conciergerie.

L'assemblée générale rassemble tous les copropriétaires au moins une fois par an. Chacun a un droit égal d'y participer. Votre présence aux assemblées est nécessaire à leur fonctionnement, vous y êtes non seulement informé mais vous participez effectivement aux prises de décisions en votant.
 

LA CONVOCATION À L'ASSEMBLÉE

Elle doit, sauf urgence, être faite par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise en mains propres contre émargement, au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.

L'assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic qui peut le faire chaque fois qu'il le juge utile. La convocation peut également être réclamée par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires détenant au moins un quart des voix, (sauf nombre de voix inférieur prévu par le règlement de copropriété). Les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée, sont notifiées au syndic.
 

• Si, après mise en demeure, le syndic ne se manifeste pas dans les 8 jours, le président du conseil syndical est habilité à convoquer l'assemblée générale.
• S'il n'y a pas de conseil syndical, ou si son président ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire a alors la possibilité de demander au président du tribunal de grande instance de désigner un copropriétaire ou un mandataire de justice qui convoquera lui-même l'assemblée générale. Cette action nécessite cependant de prendre un avocat et entraîne des frais de procédure pour la copropriété.

• La convocation doit contenir :
  • L'indication du lieu, de la date et de l’heure de la réunion de l'assemblée.
  • L'ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Chaque question doit être rédigée avec précision sans possibilité d'équivoque et devra faire l’objet d’un vote séparé.
  • L’indication des modalités de consultation des pièces justificatives des charges.
  • Toutes les pièces nécessaires aux copropriétaires pour apprécier la portée des décisions qu'ils seront appelés à prendre, et dont l'énoncé figure à l'ordre du jour ; ces pièces font l’objet d’une liste réglementée, par exemple, des devis pour des travaux à voter ou les contrats d’entretien.

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le Conseil Syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic; elles le sont à l'assemblée suivante

 

SE FAIRE REPRÉSENTER À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Un copropriétaire peut donner mandat pour être représenté à l'assemblée. A cet effet, un pouvoir en blanc est joint à la convocation. Le copropriétaire qui se fait représenter est tenu par les votes que son représentant (mandataire) a émis.
Evitez de donner votre pouvoir en blanc au syndic et choisissez la personne qui vous représentera.

Le choix du mandataire est libre ; il peut s’agir d’un autre copropriétaire ou d’une personne étrangère à la copropriété, à l'exclusion toutefois du syndic, de son conjoint ou de ses préposés. Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait la liberté de choix des copropriétaires est nulle.
En principe une même personne ne peut pas représenter plus de trois copropriétaires.
 

LE DÉROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE

Une feuille de présence est établie ; elle doit être signée par tous les membres présents à l’assemblée. Ceux qui ont un mandat pour représenter des copropriétaires doivent signer en leur nom ; les mandats sont joints à la feuille de présence.
Au début de la réunion, l'assemblée générale doit nommer un président de séance (qui ne peut être le syndic) et le cas échéant un bureau (certains règlements de copropriété l’imposent), à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le bureau vérifie la feuille de présence et veille à la régularité des votes.
 

LE PROCÈS VERBAL DE L’ASSEMBLÉE

Le syndic assume les fonctions de secrétaire de séance, sauf si l'assemblée générale en décide autrement. A ce titre il rédige le procès-verbal de séance qui constate les décisions prises en assemblée générale.
Le procès verbal doit contenir le texte des résolutions et les majorités recueillies pour chaque vote. Il doit aussi indiquer le nom des opposants et abstentionnistes.
En outre, si un ou plusieurs copropriétaires opposants font des réserves sur la régularité des délibérations, ils peuvent demander que le procès-verbal en fasse état.

Le procès-verbal est authentifié par la signature du président de l'assemblée, du secrétaire et des membres du bureau, s'il en a été constitué un. L’ensemble des procès-verbaux sont consignés dans un registre prévu à cet effet et conservés dans les bureaux du syndic. A l’issue de l’assemblée, le syndic notifie les décisions de l'assemblée générale (en pratique une copie du procès verbal) à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification doit intervenir dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l'assemblée.
En général, il adresse également le procès verbal par lettre simple à tous les autres copropriétaires. Les décisions prises en assemblée générale, relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé, affiché dans les parties communes de l'immeuble à destination des locataires.
 

4. Le règlement des copropriétés

VOS DROITS ET OBLIGATIONS

Vous devez respecter le règlement de copropriété. Il peut par exemple interdire l'exercice de toute activité professionnelle dans votre lot et de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans votre immeuble.
Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif. Toutefois vous devez veiller à ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Vous ne pouvez appuyer une terrasse sur un mur commun, ni édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale. Vous ne pouvez vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement.
Vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble et n'affectent pas les parties communes.
Vous pouvez user des parties communes à condition de ne pas porter atteinte à leur destination, ni aux droits des autres copropriétaires (par exemple, stationner abusivement votre voiture dans la cour de l'immeuble, encombrer les passages ou les couloirs communs).
Vous vivez en communauté : vous devez donc veiller à respecter la tranquillité de l'immeuble et à ne pas créer de troubles de voisinage.
Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer. Vous devez communiquer à votre locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

• les parties privatives appartiennent en propre à chaque copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : par exemple les logements ;
• les parties communes de l'immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escaliers, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Un copropriétaire ne peut sans l’autorisation de la copropriété, entreprendre des travaux, même dans son logement, s'ils touchent l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes. De la même façon chacun doit utiliser le logement dont il est propriétaire en respectant le règlement de copropriété qui s'impose à tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble.
 La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifiés.
 

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION.

Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l'immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.
Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre - expert, par exemple). Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix .
A défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.
 

LE CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Il détermine :

• les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d'utilisation et leur administration ; ainsi certains lots peuvent être réservés à l'usage d'habitation, d'autres à l’usage de caves ou garages. Certains règlements peuvent interdire les activités commerciales ou professionnelles ou les limiter au rez-de-chaussée ;
• Les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi .

Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de «tantièmes» (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale .
Tous les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.

Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés : vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs lots. A chaque lot correspond un numéro d'identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.
L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.
 

LA MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix .
En revanche la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires.
Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement requiert la majorité simple de l’article 24.
 

5. Les charges :

LE SYNDIC PEUT ÉGALEMENT EXIGER :

• Le versement d’une avance de trésorerie permanente, appelée couramment «fonds de roulement», fixée au règlement de copropriété ou par l’assemblée générale ;
• Le versement de cotisation annuelle du fonds travaux rendu obligatoire. Le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux correspond au minimum à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, ainsi aucun remboursement n'interviendra en cas de vente. Ce fonds pourra être utilisé pour financer des dépenses de travaux d’entretien votés en Assemblée Générale.
• La création d’un fonds de travaux dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel (en attente du décret d’application), pour faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements aux travaux décidés par l’assemblée générale (dont la liste sera fixée par décret) et pour les travaux exécutés en cas d’urgence par le Syndic car nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du syndic, un copropriétaire ne s’acquitte pas du paiement d’une provision, il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l’année budgétée.
Le syndic peut saisir le président du tribunal de grande instance pour en obtenir le paiement.
Le syndic peut engager toute action judiciaire pour recouvrir les charges (sauf la procédure de saisie immobilière) sans l’autorisation de l’assemblée générale. Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriétaire pour recouvrer une somme d’argent due par un copropriétaire, sauf, en principe, les honoraires qui restent à la charge du demandeur, sont à la charge de ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui obtient gain de cause à l’issue d’une procédure l’opposant à la copropriété est, en principe, dispensé de sa participation aux dépenses représentées par les frais de procédure engagés par le syndicat.

La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.
Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.
Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
 

LA RÉPARTITION DES CHARGES

C’est le règlement de copropriété qui réparti les charges de l’immeuble entre ces deux catégories.
Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers.
 

LES CHARGES GÉNÉRALES

Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes). Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.
 

LES CHARGES SPÉCIALES

Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures…

Elles sont réparties en fonction de «l’utilité» que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. «Utilité» n’équivaut pas à «usage effectif» ; la notion suppose simplement qu’il y ait «possibilité d’usage».

Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage fixe. Tous les nouveaux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes et les quotes-parts de charges sont calculées.
 

COMMENT MODIFIER LA RÉPARTITION DES CHARGES ?

La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaires. Toutefois si la modification est rendue nécessaire par des changements intervenus dans l’immeuble, elle peut être décidée à la même majorité que celle qui a permis de prendre la décision initiale ; notamment, en cas de vente ou achat de parties communes ou de parties privatives par la copropriété ; changement d’usage d’une partie privative, par exemple, un logement utilisé à usage professionnel. Un recours au juge du tribunal de grande instance est possible dans certaines conditions : Si sa part est supérieure de plus d’un quart ou si la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’il devrait légalement supporter, un copropriétaire peut demander au tribunal de grande instance, la révision de la répartition des charges

• dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ;
• dans les deux ans à compter de la première mutation intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Le juge établi un nouveau tableau de répartition des charges tenant compte de la révision. Cette nouvelle répartition s’impose à tous, à compter du jugement qui l’institue ; elle n’est pas rétroactive.

Par ailleurs, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, tout copropriétaire peut à tout moment, demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.
 

LE PAIEMENT ET LE RECOUVREMENT DES CHARGES

Le budget prévisionnel est établi pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et aux travaux courants, durant un exercice comptable.

Le syndicat doit voter le budget prévisionnel avant le début de l’exercice comptable.
 

6. Les travaux, qui décide de leur réalisation ?

Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l'immeuble sont prises par l'assemblée générale.
Votre présence y est donc indispensable. En effet, votre participation au vote aura une influence sur chaque décision qui sera prise.
 

LES TRAVAUX EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Pour que les travaux fassent l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale, le projet doit être inscrit à l’ordre du jour.
Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l’envoi de l’ordre du jour. Mais il n’y a pas d’obligation de notifier le devis de l’entreprise en lui-même.
De la même manière, le syndic peut ne présenter qu’un seul devis.
Toutefois, l‘assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire. En dessous de ce seuil, il n’y a pas d’obligation de présenter plusieurs devis, mais il est toujours souhaitable de consulter plusieurs entreprises.
L’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas requise,